Como viver em condominio e seus direitos.e direito dos sindicos e zelador.

LEI DO INQUILINATO * I - ABC DO CONDOMÍNIO COMO VIVER EM CONDOMÍNIO Fonte: Procon-SP APRESENTAÇÃO Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, consumidor, sobre questões relativas a condomínio. É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembléias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento. Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino. A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei. 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991. QUEM É QUEM CONDOMÍNIO expressa a idéia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical . Entenda melhor: ÁREA PRIVATIVA é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem. ÁREAS COMUNS são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d'água etc. CONDÔMINO é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino (locatário). QUEM ADMINISTRA A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora). Administradora - Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo sindíco e aprovada pelos condôminos em assembléia. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto. Autogestão - Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente. Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança ( incêndio, elevadores, para-raios, elétrica etc.). Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são: representar o condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno; exercer a administração interna da edificação; prestar contas à assembléia dos condôminos; impor multas estabelecidas por lei; guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio. Subsíndico - É a pessoa que substituie o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção. Conselho Consultivo - grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição. A destituição do síndico, subsíndico e membros do conselho só poderá ser feita por meio de assembléia geral, cujo quorum deve ser determinado pela convenção. No caso de não haver previsão na convenção condominial, o síndico poderá ser destituído pelo voto de dois terços dos presentes em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim. NORMAS DO CONDOMÍNIO Convenção - é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais. Fração ideal - é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações). A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas: Discriminação e especificações das áreas comuns e privativas; Definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns; Discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias; Forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo; Atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado; Modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo exigido; Forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos; Forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis; definição das funções do conselho consultivo. Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral. PRINCIPAIS ITENS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO Animais - A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno. Construções e obras - Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos. Fachada - A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração. Atenção - A instalação de redes protetoras não constitui alteração de fachada, pois visa a segurança, especialmente de crianças. Garagem - A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras, como: Identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.); Demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio); A definição de vagas pelo tamanho do veículo; A necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio); Responsabilidade sobre furtos e danos; Permissão ou não de lavagem de carros na garagem; Possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio; Utilização da garagem por visitantes; Normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.); Forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum. Horário - A convenção, o regimento interno ou as assembléias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem, etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente, os horários. Piscina - As regras para a utilização da piscina, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção ou regimento interno. Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno, no que diz respeito a forma de sua utilização (custo, limpeza, horário, equipamentos etc.). ASSEMBLÉIAS E QUORUNS Assembléia - é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três tipos de assembléias para deliberações sobre a edificação: Assembléia Geral Extraordinária - É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto. Assembléia Geral Ordinária - É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou. Assembléia Geral Especial - É realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo: ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação; para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade. Procuração - É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio. Quorum - É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembléias, para que tenham validade. Os principais quoruns são: Para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção; Para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio; Para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção; Para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos que representem a metade mais um das frações ideais de terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64); Para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64); Para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos; Para destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que tenham votos proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo estipulação diversa em convenção; Para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do condomínio. Alienação: transferir o imóvel para outra pessoa. Concessão: permitir que outra pessoa use o imóvel. DESPESAS E PAGAMENTOS Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos. Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 - Nova Lei do Inquilinato). Despesas extraordinárias - Dentre outras, são as despesas referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorrida em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91). Fundo de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação. Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra. Pagamento por rateio - É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período.Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta modalidade de pagamento, não há lançamento de rateio extra. Rateio Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário. Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos. Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses. As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações judiciais. Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio. NORMAS DE SEGURANÇA Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, dentre outras, devem ser observadas as exigências quanto: Condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás; Sistema de pára-raios; limpeza caixa d'àgua; Acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo; Extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores; Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro. Furto em condomínio - Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância. Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio. É permitida a reprodução parcial ou total deste material desde que citada a fonte. FONTE: PROCON-SP (WWW.PROCON.SP.GOV.BR) II - PRINCIPAIS FUNÇÕES DOS ÓRGÃOS DA ADMINISTRAÇÃO: SÍNDICO, SUBSÍNDICO, CONSELHO, ZELADOR E ADMINISTRADORA. O esquema abaixo foi montado com base nas disposições da Lei e da Convenção de Condomínio, e também foram utilizados guias sobre administração condominial. Acreditamos que a leitura deste material irá facilitar a compreensão de todos sobre o funcionamento do dia a dia condominial. O SÍNDICO BASICAMENTE, COMPETE AO SÍNDICO: Representar ativa ou passivamente o Condomínio, em Juízo ou fora dele e praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns. EXEMPLO: Quando é necessário acionar um condômino judicialmente para cobrança de cotas condominiais em atraso, o Síndico ( e somente ele ) é quem deve assinar a procuração ao advogado que representará o condomínio. Acompanhar, superintender e fiscalizar as atividades da administradora. EXEMPLO: O síndico é quem mantém contato direto com a administradora, ordenando providências, autorizando pagamentos, solicitando orientações, etc. Exercer a administração interna do prédio, distribuindo serviços aos funcionários, através do zelador. EXEMPLO: O síndico é o superior imediato do zelador, que por sua vez é o superior dos demais funcionários. Desta forma, o zelador deve supervisionar os serviços de portaria e faxina, levando ao conhecimento do síndico eventuais problemas e ocorrências Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano, EXEMPLO: A competência para a admissão ( ou demissão ) de um funcionário é do Síndico, já que na linha hierárquica é ao Síndico que os mesmos se subordinam OBSERVAÇÃO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO: Quando o condomínio possui mão de obra terceirizada, o zelador e o Síndico não devem passar ordens diretamente aos funcionários da empresa terceirizadora, pois se assim o fizerem haverá possibilidade de ser caracterizada a subordinação e, conseqüentemente, o vínculo trabalhista destes funcionários com o condomínio. O procedimento correto é passar as instruções e rotinas que o condomínio possui para a empresa, e esta orientará seus funcionários. Aplicar as multas e advertências estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno; EXEMPLO: Por se tratar de uma comunidade, todo morador de condomínio deve se sujeitar a algumas regras. Quando estas regras são infringidas, a infração deve ser levada ao conhecimento do Síndico, para que este tome as providências ( advertência ou multa ). Como raramente os Síndicos permanecem no edifício. Prestar contas na assembléia; Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária EXEMPLO: Salvo em alguns casos específicos, previstos na Convenção de Condomínio, é o Síndico quem convoca as Assembléias e determina na Ordem do Dia da mesma. RESUMINDO: O síndico atua como uma espécie de Diretor Geral, sendo o responsável por todos os atos de administração e pela representação legal do Condomínio. O SUBSÍNDICO BASICAMENTE, COMPETE AO SUBSÍNDICO: Substituir o Síndico em suas faltas e impedimentos. O CONSELHO BASICAMENTE, COMPETE AO CONSELHO: Examinar as contas do Condomínio e emitir parecer. EXEMPLO: O Conselho examina mensalmente a pasta de prestação de contas, contendo a documentação das despesas e receitas do condomínio. Logicamente a pasta é aberta a qualquer condômino, mas por uma questão de praticidade, os condôminos, ao elegerem o Conselho, "nomeiam" os mesmos para verificar as contas. Assim, quando da Assembléia Geral, o Conselho recomenda ( ou não ) a aprovação das contas, que é de competência privativa da Assembléia. Emitir parecer sobre assuntos do Condomínio, quando solicitado pelo Síndico ou por qualquer Condômino interessado; EXEMPLO: O Conselho, como o próprio nome diz ( " Conselho Consultivo" ) funciona também como um órgão de assessoramento e consulta do síndico, quando necessário e solicitado por este último, para assuntos do condomínio. RESUMINDO: O Conselho funciona como um órgão de apoio ao Síndico, além da análise das contas mensais A ADMINISTRADORA BASICAMENTE, COMPETE À ADMINISTRADORA: Nomear, contratar, admitir e demitir os empregados, após autorização do Síndico EXEMPLO: Na contratação de um funcionário, a administradora faz a pré-seleção e envia os candidatos para aprovação do síndico. Além disso, a administradora efetua o registro em carteira, solicita os documentos do funcionário, levantamento de seus dados cadastrais, etc. Da mesma forma, no caso de rescisão, a administradora calcula as verbas, comparece no Sindicato para homologação e efetua a rescisão. Processar as folhas de pagamento dos funcionários. EXEMPLO: Todas as rotinas trabalhistas são efetuadas pela administradora: Cálculo da folha de pagamento, impressão das guias de encargos, controle do vencimento das férias, pagamento de 13o salário, emissão de DIRF, CAGED, RAIS, enfim, cumprimento de todas as obrigações burocráticas. Enviar carta de cobrança a condôminos inadimplentes e indicação de advogado para ação de cobrança. EXEMPLO: A administradora tem o controle de quem pagou ( e quem não pagou) as cotas condominiais, e envia aos devedores cartas de cobrança periodicamente. Caso na haja pagamento amigável, a administradora envia procuração ao Síndico, que a assina a favor do advogado que deverá ingressar com a ação de cobrança Manter, em boa ordem, a escrituração, contabilidade e arquivo dos papéis e documentos relativo à arrecadação e aplicação das contribuições do condomínio; EXEMPLO: A administradora mantém arquivados os documentos originais de Departamento Pessoal, protocolo de entrega de atas e editais, contratos, atestados, e outros. Remeter, mensalmente, aos condôminos, os boletos de condomínio os demonstrativos de receitas e despesas; Apresentar anualmente na Assembléia Geral Ordinária, a Previsão Orçamentária Cumprir as deliberações da Assembléia geral; Recolher aos cofres públicos, pontualmente, todos os tributos que incidam sobre o Edifício, e que sejam de responsabilidade do condomínio. Assessorar o Síndico em dúvidas, consultas, etc. sobre o dia a dia do condomínio EXEMPLO: O Síndico, tendo alguma dúvida, necessitando de uma orientação, recorre a administradora, que deve possuir o conhecimento técnico necessário para auxilia-lo. Auxiliar na coleta de orçamentos de produtos e serviços. RESUMINDO: A administradora atua como assessora do Síndico, além de executar todas as tarefas burocráticas do condomínio. O ZELADOR BASICAMENTE, COMPETE AO ZELADOR: Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento; Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores. Acompanhar as empresas prestadoras de serviço ( manutenção de elevadores, bombas, etc) Acompanhar as mudanças que chegarem ou saírem do edifício EXEMPLO: Por este motivo é que o zelador deve ser avisado com antecedência sobre a mudança. É ele quem prepara o elevador, verifica se não há outra mudança agendada para o mesmo dia, etc. Providenciar imediatamente a vinda de turmas de socorro das empresas de fornecimento de água, eletricidade, gás e telefone, em caso de defeitos que não possa ser sanado internamente Solicitar o comparecimento da polícia, em casos de necessidade Levar imediatamente ao conhecimento da administração qualquer falha por parte dos demais funcionários do edifício. EXEMPLO: Conforme esclarecido nas funções do Síndico ( vide acima ), incumbe ao zelador a supervisão dos demais funcionários, ressalvada a observação com relação à mão-de-obra terceirizada, conforme já exposto e que repetimos abaixo: OBSERVAÇÃO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO: Quando o condomínio possui mão de obra terceirizada, o zelador e o Síndico não devem passar ordens diretamente aos funcionários da empresa terceirizadora, pois se assim o fizerem haverá possibilidade de ser caracterizada a subordinação e, conseqüentemente, o vínculo trabalhista destes funcionários com o condomínio. O procedimento correto é passar as instruções e rotinas que o condomínio possui para a empresa, e esta orientará seus funcionários. Cumprir as determinações do Síndico e as orientações da administradora RESUMINDO: O zelador atua como preposto do Síndico, competindo-lhe " tocar" o dia a dia do condomínio, ou seja: Controlar as reservas de salão de festas, churrasqueiras, etc Supervisionar a faxina e os serviços de portaria, tomando as providências necessárias para seu bom andamento. Verificar os funcionamento dos equipamentos comuns ( elevador, bombas, etc) Providenciar a limpeza e tratamento da piscina Fiscalizar se as normas do Regulamento Interno estão sendo cumpridas, e comunicar ao Síndico em caso de infração. Efetuar os pequenos reparos ( troca de lâmpadas, etc ) Acionar as empresas prestadoras de serviço que mantém contrato com o condomínio quando um equipamento não estiver funcionando ( interfones, bombas, etc) E assim por diante. DICA: O zelador é funcionário do condomínio, e não dos moradores. Portanto, os moradores não devem requisita-lo para prestar serviços particulares. III ARTIGOS IMPORTANTES DA LEI 4561/64 Art. 9o. - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações. * 3o. - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: a) discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) destino das diferentes partes; c) modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e) o modo de escolher o Síndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de sua funções; h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) o quorum para os diversos tipos de votações; j) as formas de contribuição para constituição de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alterações da convenção; m) a forma e o quorum para aprovação do regime interno, quando não incluídos na própria convenção. Art. 10o. - É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; II - decorar as partes esquadrias externas com tonalidade ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; III. - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV - embaraçar o uso das partes comuns * 1o. - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra, ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado. * 2o. - O proprietário ou titular do direito à aquisição da unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. Art. 12o.- Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio. * 1o.- Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. * 3o.- O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito a juro moratório de 1% ao mês, e multa de ate 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora período igual ou superior a 6 meses. Art. 13o. - Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. * Único - O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data de concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade. Art. 19o. - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outras, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar danos ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraços ao bom uso das mesmas partes por todos. * Único. Vetado Art. 20o. - Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer titulo todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade. Art. 21o. - A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regime interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber. Da administração do condomínio Art. 22o. - Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição. * 1o. - Compete ao síndico: a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses conferidas por esta lei ou pela convenção; b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no respeito à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviço que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atribuem , as lei, a convenção e o regimento interno; d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regime interno; e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regime interno, bem como executar e fazer executar as deliberaçòes da assembléia; f) prestar contas à assembléia dos condôminos; g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. * 2o. - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos. Art. 23o. - Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder a 2 anos, permitida a reeleição. * Único - funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específica. Art. 24o. - Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. * 1o. - As decisões de assembléia tomadas em cada caso, pelo "quorum" que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos. * 2o. - O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentaria, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a convenção previr. 3o. - Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertecentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção . *4o. - Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias condomínio, o locatário poderá votar , caso o condômino locador a ela não compareça. Único - Salvo estipulação diversa da convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais. IV ARTIGOS IMPORTANTES DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO Os apartamentos destinam-se à moradia, sendo seu uso vedado para qualquer outra finalidade. As partes de uso comum destinam-se às finalidades que lhe são específicas, sendo vedado seu uso para qualquer outras finalidades. O uso da garagem coletiva, será exclusivo para guarda e o estacionamento de veículos de passeio. Não será permitida a colocação ou guarda de objetos móveis ou fixos de qualquer espécie ou natureza, na garagem, cuja finalidade precípua, é para estacionamento de veículos. Os espaços na garagem não poderão ser vedados ou modificados. Fica assegurado a todos os condôminos o direito de usar, gozar das partes comuns do Edifício, desde que não impeçam igual uso ou gozo por parte dos demais condôminos. São obrigações de todos os condôminos: a) Conservar e reparar, às suas expensas, tudo quanto pertencer à sua unidade; b) Não prejudicar por qualquer forma, os demais condôminos; c) Não causar ou incômodos aos de demais condôminos moradores ou ocupantes do prédio, nem obstáculos ao bom uso das partes comuns; d) Concorrer nas despesas de condomínio, tal como determina a presente Convenção, sendo certo que o adquirente de unidades autônomas responde pelos eventuais débitos do alienante, em relação ao Condomínio, inclusive multas, juros ou quaisquer outros encargos; A Assembléia Geral Ordinária, reunir-se-á anualmente na forma da lei, e a Extraordinária, sempre que convocada pelo Síndico ou condôminos que representem no mínimo 2/3 (dois terços) do condomínio, sempre que assim o exigirem os interesses do Condomínio. Sendo convocada a Assembléia por condôminos, ao Síndico será dada ciência, observado o prazo estabelecido nesta Convenção. Nas deliberações da Assembléia Geral, os votos serão proporcionais às frações ideais de terreno, não podendo participar e votar, aquele que não estiver em dia com suas obrigações do condomínio. As deliberações serão tomadas pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes, exigindo-se o voto de condôminos representantes de no mínimo 2/3 do total das frações ideais para deliberações sobre: a) Alteração da Convenção e do Regulamento do Edifício; b) Destituição do Síndico; As contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas no respectivo vencimento, serão acrescidas de multa de 20% e juros monetários a taxa de 1% ao mês, sem prejuízo de sua cobrança judicial por ação executiva. O atraso no pagamento das contribuições levará o condomínio a cobrar o débito judicialmente, cobrando além dos encargos previstos no Artigo anterior, correção monetária; O condômino responderá perante o condomínio, pelos atos praticados pelos ocupantes de sua unidade autônoma. V - ARTIGOS IMPORTANTES DO REGULAMENTO INTERNO ANIMAIS Proibida a permanência de animais nas áreas comuns do condomínio. Transporte deve ser feito em transportadores próprio para tais animais, fechados e seguro, devendo ser utilizado somente o elevador de serviço ou escadaria. É obrigatório que qualquer animal esteja vacinado, conforme as exigências do serviço sanitário. Proibida aa presença ou manutenção nas unidades autônomas ou em qualquer área do condomínio de animais peçonhentos do tipo cobras, lagartos, aranhas, ratos, roedores, insetos e outros assemelhados. A permissão de animais nas unidades é a titulo precário. MUDANÇAS Comunicar ao zelador com antecedência de 72 horas. Horários para mudanças: 8:00 hs às 17:00 hs, de Segunda à Sexta-feira. PROIBIDO aos Sábados, Domingos e Feriados. SILÊNCIO Horários de silêncio: a) Todos os dias a partir das 22:00 hs até as 8:00 hs do dia seguinte. b) Devido ao alto grau de perturbação causado pela utilização de martelo, furadeira, serra e demais ferramentas do tipo, ficam determinadas os seguintes horários para suas utilizações: Das 8:00 hs às 17:00 hs de Segunda à Sexta, Sábados das 10:00 hs às 16:00 hs. Domingos e Feriados: PROIBIDO. Proibido utilizar com volume audível nas unidades vizinhas, alto falante, rádio, aparelho de televisão, videokê ou quaisquer outros instrumentos musicais ou de ruído. LIXO Embalar em sacos plásticos resistentes e depois depositar nas lixeiras localizadas nas antecâmaras. É proibido despejar o lixo "In natura" diretamente nas lixeiras. O entulho resultante de obras nas unidades não poderá ser depositado em áreas fora das mesmas sem autorização do Síndico, sendo que, neste caso, a remoção do entulho e os custos para tal ficam por conta do condômino. FACHADAS Proibido atirar pelas janelas, para a rua ou áreas comuns, fragmentos de lixo, papéis, pontas de cigarros, ou quaisquer outros objetos. Proibido estender, bater, secar ou colocar tapetes ou quaisquer materiais nas janelas ou outros sítios fronteiros, nos quais não poderão ser instalados varais, de que tipo forem, uma vez visíveis do exterior. ENTREGADORES Proibida a entrada no condomínio de entregadores de móveis, roupas, objetos, pizzas, lanches etc., bem como de vendedores ou representantes, desacompanhados do responsável pela unidade, tanto na entrada como na saída do edifício. No caso de prestadores de serviço (pedreiros, marceneiros etc.) e corretores de imóveis, será exigida autorização por escrito do proprietário do imóvel, devendo constar, obrigatoriamente, o RG da pessoa autorizada a entrar no imóvel, sendo obrigatória à utilização do crachá de identificação. ÁREAS COMUNS Proibido andar de bicicletas, patins, patinetes, jogos com bola e assemelhados. As áreas de lazer, em especial a piscina, é de uso restrito de moradores, SENDO PROIBIDA A UTILIZAÇÃO POR VISITANTES. RESPONSABILIDADE O condomínio não se responsabilizará por danos ou estragos de qualquer natureza ocorridos nos veículos, às pessoas ou bens de qualquer espécie que estejam dentro do edifício ou áreas comuns. É de responsabilidade do condômino qualquer acidente ocorrido nas áreas comum do condomínio (piscina, sauna, playground, escadarias, garagem, halls, etc...) que envolva a si próprio, aos ocupantes da sua unidade, parentes, visitantes, prestadores de serviços e outros sob sua responsabilidade. VI - DESPESAS ORDINÁRIAS, EXTRAORDINÁRIAS E INVESTIMENTOS Um condomínio gera basicamente dois "tipos" de despesas: A Ordinária e a Extraordinária. Esta nomenclatura foi adotada pelo mercado em função da Lei do Inquilinato, que determinou a seguinte regra: O inquilino deve pagar as despesas ordinárias e o proprietário deve pagar as despesas extraordinárias. Daí a necessidade em separar e em saber distinguir os dois tipos de despesas. Pois bem, quais seriam então as despesas ordinárias e quais seriam as extraordinárias ? A Lei do inquilinato traz uma relação de cada uma delas. No entanto, tal enumeração não é taxativa, mas meramente exemplificativa. Melhor dizendo: Além das despesas enumeradas na Lei, outras existem que poderão ser classificadas como ordinárias ou como extraordinárias. Para que seja possível a correta classificação, é necessário entender o "espírito" da classificação. Alguns exemplos tornarão o assunto mais claro: Conforme a Lei do Inquilinato, são despesas Ordinárias, entre outras: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum. Por outro lado, são despesas extraordinárias, entre outras: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; d) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum. Analisando a relação acima, pode-se concluir pelo seguinte: As despesas que devem ser classificadas como ordinárias são aquelas despesas "normais", as despesas que fazem o condomínio "funcionar" em seu dia a dia, são os gastos que possibilitam a manutenção de "serviços" colocados à disposição pelo condomínio a seus moradores. Por exemplo, o condomínio coloca à disposição do morador um serviço de portaria. O gasto decorrente é considerado como despesa ordinária. Seguindo o mesmo raciocínio, a conservação do equipamento de interfonia também é classificada como despesa ordinária. No entanto, caso se trate de instalação do equipamento, e não simplesmente da conservação do equipamento já instalado, a despesa será extraordinária, já que este tipo de despesa tem um caráter de benfeitoria, de melhorias no imóvel, de itens que agregam valor ao patrimônio do edifício e, consequentemente, dos proprietários, que terão o seu imóvel valorizado. Assim, por exemplo, a decoração do hall de entrada do edifício traz, sem dúvida, uma valorização para o condomínio como um todo, pois torna o prédio mais atraente, podendo elevar ,inclusive, o valor de venda dos apartamentos. Aliás, por este motivo é que o proprietário deve arcar com o pagamento da despesa, já que ele será o beneficiado com a valorização, que não traz benefício algum ao inquilino. Como se percebe, melhor seria se a Lei tivesse utilizado, o termo "Despesas de Investimentos", ao invés de "Despesas Extraordinárias". O termo "investimento " torna mais claro o objetivo da despesa, pois traz à mente uma idéia não de despesa, mas sim de acréscimo no patrimônio. Longe de esgotar o tema, que é bastante extenso, o raciocínio que deve ser seguido para classificar determinado tipo de despesa é: Trata-se de um investimento ? A despesa vai valorizar o patrimônio ? Está adquirindo-se um equipamento que antes o condomínio não dispunha ? Se a resposta for positiva, a despesa deve ser, via de regra, classificada como Extraordinária. Se negativa, será em regra Ordinária. TABELA: ORDINÁRIAS X EXTRAORDINÁRIAS - Inquilinos arcam com todas as despesas ordinárias, e os proprietários, com todas as extraordinárias. - De modo geral, poderíamos aplicar a seguinte definição: Ordinárias: manutenção e pequenos reparos de emergência. Extraordinárias: benfeitorias para o prédio - A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias. É a Lei do Inquilinato que se pronuncia sobre a questão. - Tabela DESPESAS ORDINÁRIAS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS Pintura de partes comuns Pintura de fachada Despesas regulares com funcionários (salários, encargos) Indenizações trabalhistas Consumo de água, luz, gás Reformas e ampliações do imóvel Manutenção de elevador, piscina, jardim etc. Instalação de novos sistemas de segurança, economia e lazer Material de limpeza Projetos de paisagismo e decoração Honorários de administradora Fundo de obras Prêmios de seguros Fundo de reserva Telefone de uso coletivo - No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas. - Alguns pontos polêmicos: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva, substituição preventiva de colunas de água e condutores elétricos. - Despesas por melhorias ocorridas por decisões públicas, como colocação de guias e sarjetas, asfaltamento, galerias de águas pluviais, são extraordinárias. LEI DO INQUILINATO Art.22 Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. Art. 23 § 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.