Localize gorduras no orçamento

Financeiro Abrir Índice Índice Teste: seu condomínio é econômico? Previsão Orçamentária Erros comuns Planejamento Reajuste salarial, o ideal é se programar Combatendo a inadimplência Localize gorduras no orçamento Encargos do condomínio Prejuízo herdado Recuperação do condomínio Contra fraudes Conta pool X vinculada Contratação de serviços Nota fiscal eletrônica - SP Prestação de contas - como apresentar Localize gorduras no orçamento Quando todas as contas do condomínio estão juntas, prontas a soma dos valores de boletos e faturas, a pergunta é a mesma para a grande maioria dos síndicos: o que eliminar no orçamento para economizar? Encontrar o que pode ser simplesmente extinto é difícil, mas dá para deixar o orçamento mais enxuto com medidas de economia simples, revisão de contratos e a substituição ou instalação alguns equipamentos, como minuterias nas lâmpadas de algumas áreas ou a contratação de um folguista, se as horas-extras já não valem mais a pena. Confira algumas dicas e orientações para deixar suas contas em dia e o orçamento bem magrinho. 1) FOLHA DE PAGAMENTO - Horas extras: normalmente, esta é uma das maiores fontes de gastos excessivos. Faça as contas: muitas vezes sai mais barato contratar um folguista do que acionar horas extras dos funcionários. Conte também com uma escala de revezamento bem organizada. O portal SíndicoNet dispõe de uma planilha-modelo para revezamento de portaria 24h. - Terceirização: é importante observar que a terceirização de mão-de-obra nem sempre traz economia, sua maior função é livrar o condomínio do gerenciamento dos funcionários. A empresa cuida de seleção, contratação, treinamento, elaboração de escalas, substituição em faltas e férias, além de toda a burocracia trabalhista. Por outro lado, há empresas que apresentam custos baixos, mas pagam mal os empregados, gerando muitas substituições e serviços de baixa qualidade. Fique atento! > Saiba mais sobre terceirização de mão-de-obra > Saiba mais sobre Horas Extras de funcionários > Veja aqui fornecedores de mão-de-obra terceirizada 2) ÁGUA - Controle de vazamentos: aumentos injustificados na conta podem indicar vazamentos. Além disso, estes podem trazer danos para a estrutura do prédio. É importante que o zelador sempre faça vistorias na edificação, identificando possíveis vazamentos, e comunique imediatamente a administração quando forem encontrados. Também há empresas que realizam vistorias mais aprofundadas, incluindo inspeções nas unidades. O zelador também pode verificar as descargas dos banheiros das unidades, que são outro grande foco "invisível" de vazamento. - Individualização de hidrômetros: há empresas que instalam aparelhos de medição em cada apartamento ou unidade, para que cada um pague diretamente o que consumiu. Isso, é claro, gera maior controle e economia na grande maioria dos casos. Cada condômino deixa de pagar a conta de água no condomínio, recebendo-a em casa. - Funcionários e condôminos: é importante que todos estejam conscientes de como usar racionalmente a água. Comunicados e campanhas internas costumam surtir grandes economias. - Piscinas: devem ser cobertas quando fora de uso, pois há muita perda por evaporação. Há outras dicas de economia: saiba mais. - Cadastro por economias (SP): nas regiões atendidas pela SABESP, os condomínios devem se cadastrar para que o consumo seja medido por uma escala apropriada. O valor do metro cúbico sobe quanto maior o consumo total. Se o condomínio não tem esse cadastro, paga como se fosse apenas uma unidade residencial. No cadastro por economias, o valor do metro cúbico cai. Saiba mais. > Saiba mais sobre economia de água em condomínios > Saiba tudo sobre individualização de hidrômetros > Cartaz para funcionários sobre economia d´água. > Cartaz para condôminos sobre economia d´água > Veja aqui fornecedores de individualização de hidrômetros > Veja aqui fornecedores de sistemas e serviços de economia dágua 3) ENERGIA ELÉTRICA - Luzes: é com a racionalização do uso das luzes que se tem a melhor relação custo-benefício na economia de energia elétrica. A introdução de sistemas inteligentes, que incluem minuterias e sensores de presença, não requer investimentos vultosos. Lâmpadas fluorescentes gastam menos energia, principalmente se usadas com refletores, e têm maior vida útil do que as incandescentes. Além disso, é preciso verificar se as lâmpadas têm voltagem apropriada para o local, pois se isso não ocorre a vida útil é reduzida. - Rodízio de elevadores: pode-se deixar um dos elevadores desligados entre as 22 e as 6 horas. Mesmo parado, o equipamento gasta energia com sua iluminação. E de quebra, evita-se que o usuário chame dois elevadores neste período. > Saiba mais sobre como economizar energia elétrica > Veja aqui fornecedores de sensores de presença e minuterias 4) ELEVADORES - Contrato de manutenção: é difícil para o leigo saber se seu condomínio está com contrato superior às necessidades. Mas há algumas dicas: Comparar com prédios vizinhos os valores praticados. Anualmente, pedir uma revisão de contratos. Solicitar para outras empresas orçamentos sem compromisso. Elevadores de prédios novos não precisam necessariamente de contratos de manutenção, já que não haverá muitas substituições de peças. Nesse caso, a conservação é mais indicada. A manutenção pode ser um bom negócio para prédios mais antigos, desde que o valor cobrado seja compatível com as peças de reposição incluídas. O SíndicoNet disponibiliza serviço de consultoria em elevadores para auxiliar síndicos - Sistemas de economia: há equipamentos que geram economia de energia elétrica e/ou protegem o maquinário contra o desgaste excessivo, como o sinalizador contra chamadas múltiplas. Equipamentos antigos também podem ser modernizados, para que não se tenha que futuramente fazer uma reforma total no sistema. > Saiba mais sobre contrato de manutenção de elevadores > Saiba mais sobre medidas de economia para elevadores > Saiba mais sobre equipamentos de economia para elevadores > Serviço SíndicoNet: Consultoria em Elevadores > Veja aqui fornecedores de manutenção de elevadores 5) MATERIAL DE LIMPEZA - Controle: deve-se ter um registro das despesas mensais com este tipo de material, para identificar aumentos injustificados, e até o desperdício consolidado. > Saiba como economizar e otimizar a limpeza do condomínio > Veja aqui fornecedores de material de limpeza 6) INADIMPLÊNCIA - É uma grande fonte de evasão de divisas do condomínio. Duas atitudes são fundamentais: cobrança ágil (inclusive judicialmente) e ter um fundo de cobertura à inadimplência, para que o condomínio não atrase suas contas, criando assim mais uma fonte de despesas. > Saiba como combater a inadimplência em condomínios 7) MANUTENÇÃO - Manutenção preventiva: condomínios mais antigos têm tendência a gastar mais em reparos de equipamentos e reformas emergenciais na estrutura. Assim, sempre há taxas extras para custear estas obras ou reparos, ou ainda, estes custos estão sempre embutidos na taxa mensal. A manutenção preventiva pode ser fonte de economia, apesar de ser um gasto constante. Reformas estruturais e nos equipamentos têm custos muito elevados. - Prestadores de serviços: o condomínio pode perder dinheiro com prestadores quando não firma contratos adequados, gastando mais do que o previsto, até pagando pelo mesmo serviço duas vezes. Muitas vezes o condomínio tem contratos de manutenção e mão-de-obra que não resguardam seus direitos. > Saiba como lidar com prestadores de serviços em condomínios > Veja aqui guia completo sobre manutenção preventiva em condomínios 8) PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS - Muitas vezes acontece de a falta de interesse dos condôminos gerar descompromisso da própria administração em racionalizar os gastos. É importante que toda a comunidade condominial esteja realmente empenhada em identificar despesas desnecessárias, e descobrir modos de economia em sua própria realidade. Saiba mais. 9) SEGUROS - Na hora de fazer uma apólice de seguros, verifique se esta é adequada às necessidades do edifício. Peça sempre três orçamentos para ter uma idéia das disparidades de preços e de abrangência dos serviços. - O comissionamento do corretor também pode representar um gasto importante, uma vez que ele varia de 1% a 60% do valor da apólice. O mercado trabalha na faixa entre 20% e 30%, em média

Combatendo a inadimplência

Combatendo a inadimplência Um conjunto de medidas pode ajudar a atenuar o problema da inadimplência: 1) Trabalhar sempre com despesas racionalizadas _quanto menor o valor do condomínio, menor o risco de inadimplência. 2) O condomínio deve manter, via administradora ou não, um sistema de cobrança efetivo. 3) A cobrança deve ser feita via cartas e, se possível, com telemarketing. 4) Síndico e conselheiros devem sempre tentar um acordo amigável com o condômino inadimplente. Não são recomendáveis abatimentos no valor da dívida. Estes dependem de autorização de assembléia. 5) Tentar compor a dívida, facilitar o pagamento, também pode viabilizar a quitação do débito. 6) É importante afixar circulares avisando que há apartamentos inadimplentes no prédio (sem identificá-los). 7) Na prestação de contas, os apartamentos inadimplentes devem, sim, ser identificados. 8) Em último caso, deve-se recorrer à Justiça. A maior parte das administradoras se utiliza desse recurso entre 90 e 150 dias após o vencimento de cada mensalidade. - O andamento dos processos judiciais depende do caso. Segundo a AABIC, as pendências judiciais costumam se resolver, em média, no período de um ano. Mas a cobrança judicial deve ser bem pesada, pois há complicações seríssimas: - O inadimplente tem o direito de recorrer das decisões judiciais, o que pode arrastar o caso por anos - A consequência mais drástica para o inadimplente seria o leilão do imóvel. Muitas vezes, no entanto, este não cobre o valor devido, o que inviabiliza o arresto - Pode-se usar uma Câmara Arbitral para realizar um acordo judicial. As Câmaras Arbitrais são empresas que funcionam como tribunais alternativos. Para entrar com uma ação neste sistema, é preciso que o inadimplente concorde, ou seja, que ele esteja disposto a resolver o problema. As sentenças têm valor legal, e não há apelação. Saiba mais sobre Câmaras Arbitrais.

Reajuste salarial, o ideal é se programar

Reajuste salarial, o ideal é se programar Todos os anos o processo é o mesmo. Sindicatos negociam e reajustes são aplicados aos salários de trabalhadores das mais diversas áreas. Para os condomínios não é diferente, as Convenções Coletivas de Trabalho, as CCTs, dos Estados vêm concedendo aumento salarial médio para os funcionários de condomínios na faixa dos 6,5% nos últimos anos. E o que fazer nesses momentos? Para que os reajustes não causem problemas orçamentários, o ideal é se programar - mesmo para condomínios com funcionários terceirizados (veja mais abaixo). E isso é possível. Existem algumas formas de você passar pelos aumentos salariais, e até pelo 13º salário, sem que os condôminos tenham que contribuir com grandes valores do dia para noite. Conforme explicou Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, as “boas” administradoras, por exemplo, iniciam a arrecadação para o dissídio e 13º no primeiro mês do ano. Os valores arrecadados são embutidos no condomínio ou entram como arrecadação extraordinária. Isso depende de cada situação e tudo é decidido em assembleia. IMPACTO NAS CONTAS O impacto percentual depende de quanto será o aumento. Por exemplo, como o dissídio tem sido de 6%, em média, estima-se que o impacto no orçamento do condomínio seja em torno de 3%. Vale lembrar que a folha de pagamento e os encargos pagos consomem cerca de 50% do orçamento. “Dá para se programar. Basta discutir e estipular um percentual, que poderá ser maior ou menor que o dissídio. Se você fizer essa previsão não terá problemas no mês do reajuste e o mesmo vale para o 13º. Se você não inicia a arrecadação antes, terá que dividir todo o valor em duas vezes, já que a primeira parcela é paga em novembro”, alerta Gebara. Outro fator que influencia no impacto do dissídio no orçamento é o tempo de trabalho dos funcionários do condomínio. Se todos estiverem trabalhando há um ano, o reajuste será do percentual completo, caso contrário há um escalonamento. O mesmo vale para condomínios recém criados. O cálculo do escalonamento é simples: dividi-se o percentual concedido pela CCT por 12 e multiplica-se pelo número de meses que o condomínio existe ou pelo número de meses que o funcionário está trabalhando no local. Os responsáveis pelo orçamento também devem ficar atentos a qualquer antecipação de reajuste dada antes do dissídio. Por exemplo: se você concedeu um reajuste de 2% ao porteiro, sem que houvesse mudança de função, esse percentual pode ser descontado do reajuste definido pela convenção coletiva. PLANEJAMENTO Nos últimos três anos os reajustes salariais para trabalhadores de condomínios têm se mantido em patamar similar. De 2004 para cá, em São Paulo, os percentuais variaram de 5,5% a 6%. Esses dados mostram que é possível cada condomínio se programar para não ter problemas no momento em que o aumento for autorizado. Ainda que o percentual previsto fique menor que o concedido na convenção coletiva, vale a pena. Se o percentual for super estimado, melhor ainda, pois haverá sobra no caixa. TERCEIRIZADOS Para condomínios que tenham empregados terceirizados, a programação é a mesma. Já que, a partir do momento em que houver reajuste salarial, a empresa passará os custos para o condomínio que, estando preparado, não terá problemas de caixa. Neste caso, cabe conversar com a empresa terceirizadora para saber o mês do dissídio coletivo. Os sindicatos de trabalhadores terceirizados são diferentes. VEJA OS ÚLTIMOS PECENTUAIS DE AUMENTO EM SÃO PAULO 2009 – em negociação 2008 - 9% 2007 – 6% 2006 – 5,5% 2005 – 5,5% 2004 – 6,1% RESULTADOS E PRÉVIAS DIVULGADAS - Rio de Janeiro: Referente aos municípios de: Armação dos Búzios, Arraial do Cabo, Belford Roxo, Cabo Frio, Casimiro de Abreu, Duque de Caxias, Guapimirim, Iguaba Grande, Itaguaí, Japeri, Magé, Nilópolis, Nova Iguaçu, Paracambi, Queimados, Rio das Ostras, Rio de Janeiro, São João de Meriti e São Pedro da Aldeia Os pisos salariais, que estão fixados na cláusula segunda, são: - Porteiro, porteiro noturno, vigia e zelador: R$ 528,00 - Guardião de piscina: R$ 490,00 - Servente, faxineiro e demais empregados da categoria profissional: R$ 488,00 Saiba mais Site do SecoviRio: www.secovirio.com.br - Ceará: Os reajustes ainda estão em negociação, já que não houve acordo entre o sindicato e o Secovi do Ceará, a decisão para o reajuste do salário dos porteiros está na justiça e, por isso, não há previsão de decisão. O Secovi orienta para que seja adotado o valor de R$483, já que, independente da decisão judicial, o novo valor não será menor que este. - Auxiliar de serviços gerais, ascensoristas, faxineiros, jardineiro, zelador e similares, o valor do piso foi fechado em comum acordo com o sindicato em R$470 Site do Secovi-CE: www.secovi-ce.com.br - São Paulo: A data-base para o fim das negociações é o dia 1º de outubro. Essa á a previsão do Secovi SP para a divulgação dos reajustes. Site do Secovi-SP: www.secovi.com.br - Minas Gerais: A data-base para o fim das negociações é o dia 30 de setembro. Essa á a previsão do Secovi MG para a divulgação dos reajustes. Site do Secovi-MG: www.secovimg.com.br - Paraná: O Secovi PR, por meio de sua assessoria de imprensa não soube divulgar as informações Site do Secovi-PR: www.secovipr.com.br - Bahia: O Secovi ainda está negociando com os sindicatos sem prazo para divulgação dos reajustes Site do Secovi-BA - www.secovi-ba.com.br